En raison des sommes en jeu dans les transactions et du caractère particulier des situations (moments importants, peu fréquents, urgence, etc.) l’immobilier en général peut attirer bon nombre d'indélicats qui y voient une source de gain rapide et facile.
La donne est la même au Bénin, avec les spécificités locales. Les problèmes sont variés : usurpations, abus, escroqueries, arnaques, démarches frauduleuses existants dans le domaine de l’immobilier au Bénin et concernent tous les intervenants du secteur.
Passons-en certains en revue sans plus tarder.
Les annonces immobilières sur les réseaux sociaux et plaquettes publicitaires abondent au Bénin et à Cotonou en particulier . Celles-ci font souvent référence à de la location ou à l’achat d'immeubles. En temps normal, ceux qui sont derrières ces annonces sont des agences immobilières ou ceux qu’on appelle généralement des « Démarcheurs ». Mais la réalité est que certaines personnes indélicates font uniquement ces annonces dans le but d'arnaquer les potentiels intéressés en leur demandant des frais de déplacement.
Une fois ces frais de déplacement encaissés, les prétendus agents font tourner les potentiels locataires de rue en rue sans une proposition concrète de location ou proposent des immeubles qui ne ressemblent en rien à ceux décrits sur l’affiche publicitaire.
Plusieurs personnes se présentent au Bénin comme étant des agents immobiliers ou des démarcheurs. Ils vont à la rencontre des clients ou des propriétaires pour pouvoir jouer l’intermédiaire dans la transaction. Une fois l’argent entre leurs mains, ils disparaissent dans la nature. Les locataires, acheteurs et les propriétaires doivent être particulièrement vigilants et prévoyants et recueillir assez d’informations sur toute personne qui se présente à eux comme agents immobiliers ou démarcheurs
Au Bénin, la loi fixe le montant de la commission sur les transactions immobilières entre 5 et 10 %. Malgré cela, les agents immobiliers profitent de l’ignorance de la population pour prendre des commissions au-delà de ce qui est prévu. Vous verrez ainsi certains tenter de prendre jusqu’à 25 % de commissions.
Pour ce qui est des locations, le manquement à la loi est à deux niveaux.
Un : tenter d'imposer aux locataires des cautions eau et électricité qui font jusqu'à pratiquement le prix d’un mois de loyer pour chaque caution. Ce qui est largement exagéré quand on connait le coût d’installation des outils de la Société Béninoise d’Energie Electrique (SBEE) et de la Société Nationale des Eaux du Bénin (SONEB).
Deux : les propriétaires qui imposent aux locataires qui n’ont pas de compteurs eau et électricité personnels des prix exorbitant unitaires de Kilowattheure pour l’électricité et en mètre cube pour l’eau. Ces prix sont largement au-dessus des prix fixés par des fournisseurs. Ce qui crée très souvent des tensions entre les propriétaires et les locataires.
Il est encore trop fréquent dans les transactions d’achat immobilier de tomber sur des faux vendeurs. Parmi ceux-ci, il y a des démarcheurs ou des agents immobiliers. Ceux-ci ont deux manières d’opérer frauduleusement.
Soient ils prennent à leur compte des documents confiés par les propriétaires, et se substituent à ceux-ci à leur insu pour conclure la vente pour ensuite disparaître avec les sous ; soient ils falsifient des documents des immeubles non lotis et procèdent à la vente de ceux-ci sans l’accord du propriétaire. Une fois le propriétaire informé, celui-ci conteste la vente et engage des procédures judiciaires contre le vendeur et l’acquéreur.
Entre les propriétaires des immeubles en vente ou en location et les agents immobiliers ou les "démarcheurs" il y a souvent des accroches sur les commissions des transactions. Les deux parties s’entendent d’avance sur les émoluments mais une fois la transaction terminée les propriétaires des immeubles font volte-face et refusent d’honorer leur engagement. Aucune procédure ne peut être engagée contre eux car il n’y a souvent aucun document qui atteste la position de l’agent.
Au Bénin, depuis 2018, moment où la loi sur les conditions de bail a été votée par le parlement béninois, toute caution exorbitante dépassant 3 mois de loyer constitue une infraction d’escroquerie au vue de la loi. La loi a fixé les cautions de loyer à 3 mois avec possibilité d’un mois pour le démarcheur. Mais malheureusement, on constate que cette mesure n’est pas suivie par les bailleurs qui continuent de prendre des cautions allant de 6 à 12 mois chez les locataires. Cette situation irrégulière se passe au vue et au su de tout le monde et en toute impunité.
La loi n° 2018-12 du 02 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage domestique en République du Bénin a fait des agences immobilières les seules compétentes à gérer des transactions et locations immobilières. Et pourtant... On ne peut que constater que cette mesure légale n’est pas respecter par certaines entités, notamment de droit comme les cabinets d’avocats, d’huissier et de notaires. Quand on connait le respect que la population accorde à ces cabinets, cela cause d’énormes préjudices aux agences immobilières qui sont victimes de la violation d’une norme légale.
Plusieurs personnes au Bénin ont déjà été une fois confrontée à cette triste réalité surtout dans des milieux ruraux. Après avoir conclu l’achat d’un immeuble avec un propriétaire ou un agent immobilier, on se rend compte le temps d’entamer des constructions sur celui-ci, la présence d’une autre personne se réclamant propriétaire. Ce qui signifie que la même parcelle a été vendue à plus d’une personne. Pendant ce temps, le propriétaire peut déjà se volatiliser dans la nature pour échapper à la rigueur de la loi. C’est une pratique frauduleuse qui se retrouve devant les tribunaux avec parfois des procès trop longs au préjudice de la victime.
Après avoir acquis une parcelle au Bénin, il faut faire les démarches administratives nécessaires telles que la mutation de nom, le titre foncier et autres. Le coût de toutes ces démarches est fixé par le gouvernement. Mais profitant de l’ignorance de la population, certaines autorités administratives en complicité avec les démarcheurs prennent des sommes largement supérieures chez les nouveaux acquéreurs. C’est un abus qui est malheureusement bien ancré dans les habitudes béninoises...
Voici donc les quelques usurpations, abus, escroqueries, arnaques, démarches frauduleuses existants dans le domaine de l’immobilier au Bénin. Rappelons que depuis les réformes textuelles dans ce domaine, le taux d’escroquerie immobilière a diminué devant les juridictions car les sanctions ne se font plus trop tarder. Aussi, le gouvernement a mis en place des séances d’information qui permet à la population d’être au parfum des nouvelles réformes pour éviter les pièges des indélicats.
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